Jリート関連の話題が最近うるさいが・・・

【この記事の所要時間 : 約 6 分

最近少しづつ、Jリート関連の話題が増えてきた。原因は年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)が運営している公的年金にJリートを2010年度から組み込む方向で検討に入ったという日経の報道。
公的年金、不動産ファンドに投資 10年度から魚拓

公的年金資金を運用する年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)は2010年度から新たに不動産ファンドに投資する方向で検討に入った。すでに投資している株や債券と異なる値動きをする資産に投資することで運用リスクを分散する。厚労省は5年ごとに見直す公的年金の予想運用利回りを現行の名目 3.2%から引き上げる方針で、国内債券に偏った資産構成を見直す必要に迫られている。厚労省は経済前提をもとに10年度から5年間の予想運用利回りを決め、GPIFが運用計画をつくる。これに先立ち、GPIFへの有識者助言機関である運用委員会で代替投資や収益率改善などの議論を始める。

しかしながら、年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)からそういう事実はないと否定されている。
2010年度以降の不動産ファンドへの投資を決めた事実はない=GPIF魚拓

年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)の企画部関係者は、GPIFが2010年度から新たに不動産ファンドに投資する方向で検討に入ったとの一部報道について、「不動産ファンドへの投資を決めた事実はない」と否定した。

その後の報道では、Jリートが低迷し、異常事態事態になっているおり、回復の兆しがないと。そのためか政府は、投資法人同士の合併・再編を促す方針にしたみたい。
Jリート低迷、時価が純資産割りこむ「異常事態」(魚拓)

Jリート市場の低迷は深刻だ。上場されているリート全体の現在の価値を示す時価総額は昨年7月以降、組み込まれている不動産の資産価値を合わせた実際の純資産総額を下回る状態が続いている。これは、すべてのリートが破綻したとしても、投資家はまず損失を被ることはないという「異常な安値水準」(市場関係者)だ。新興不動産の倒産が相次ぐなど不動産市況は一段と悪化し、投資家心理も冷え込んでおり、回復の兆しはみえない。

政府、初めて「上場不動産投信」再編呼びかけへ(魚拓)

国土交通省と金融庁は、金融危機で異常な安値が続く「Jリート(上場不動産投資信託)」について、投資家の信頼を回復するため、運用を行う投資法人同士の合併・再編を促す方針を固めた。国交省が発足させた有識者会議が10日にまとめる中間報告に再編促進を明記する。

まーJリートがかなりあぶなく、そのためになんとか信頼回復させようといろいろ手を打っているが、なんだか微妙というのが現状のような気がする。Jリートについてあまり詳しく知らないが、以下のサイトがいろいろと研究し、分析結果を発表してくれているのを読むと、いろいろと問題点があり前途多難といった模様。
雪風ファンドのJ-REIT研究室

約1年前に書いたコラム「半鐘」で筆者は、“長い低迷期も勝ち組REITにとっては物件買い叩きの好機となり得る”と述べました。資金調達力で勝る銘柄は、市況が悪化したとき、得たりや応とばかりに値下がりしたビルの購入に動けると踏んでいたからです。ところが実際はどうでしょう?売り物件の情報が錯綜する昨今のマーケットで、J-REITが購入する物件に、冷え切った市況を反映した条件のものがあったでしょうか?過熱が著しかった2007年の前半なら、あと3割は高かったはず、というような事例はあったでしょうか?
不思議なことに、そんなものは殆ど見当たらないというのが現実だと思います。市況と噛み合わないREITの取得事例の謎を解く鍵は、売り手の素性にありそうです。市況悪化が本格化してきたここ半年ほどの間、REITの物件取得に如実に表れている特徴は、親会社の息のかかった先から購入する割合が極限まで高まったということです。こうした背景には、不動産の先安が見込まれる中ゆえに、一刻も早く本体の関係するリスク資産を傘下のREITに移したいという、オリジネーター側の事情があると考えるのが自然でしょう。
親会社関係からの取得が目立つ理由は、鑑定評価のタイムラグにもあると思います。言うまでもなく、鑑定評価額というのは市場における実勢価格の先を行く性質のものではありません。評価の際は取引事例を参考にして、その後を追う形となるため、市況が急速に悪化したうえに売買が細るような時期には、実勢価格と鑑定価格に大きな隔たりが生じやすいのです。この時間差により生じる価格の開きが今は激しいので、鑑定価格近辺でREITに物件を買わせたい親会社が自社案件を優先している可能性もありそうです。
税制優遇があるREITは、健全な運営がなされるという前提に立てば、圧倒的に有利な運用商品となります。しかし、その利点を上回りかねないマイナス要因が散見されるのも事実です。それゆえ、親切な赤の他人が忠実にお金を運んできてくれるありがたい商品だなどとは絶対に考えるべきではありません。やはり、 REITの実態はオリジネーターの利益捻出のための道具だと肝に銘じる必要がありそうです。だからこそ、優良と目される銘柄も資金枠を親会社の為に使い切り、物件買い叩きの好機を活かせないのでしょう。

とまあ、REITの構造的弱点がやっぱりでてきたという感じでしょう。REITについてかなり的確に表現した言葉をあるサイトでみつけた。それが・・・「REITは構造上、狼に羊の番を一任するようなもの。狼のモラルだけに頼っていても、狼は腹が減るたびに増資をし続けることでしょう」。なるほど。

全てのJ-REITが、投資家のためを第一に思って誠実に運営されているわけではありません。むしろその多くがオリジネーターの利益最大化のために利用される道具と化しています。投資判断をするにあたっては、そうした事情をまず理解しておくことが出発点となります。

というような悲しい分析をされるJリート。これからどうなっていくのだろうか?投資は自己責任で。
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